Vermieter gepackt und kurzerhand vor die Tür gesetzt

Vie­le Ver­mie­ter las­sen sich in ihren Miet­ver­trä­gen das Recht ein­räu­men, die ver­mie­te­ten Räu­me in Abspra­che mit dem Mie­ter bei­spiels­wei­se ein­mal im Jahr besich­ti­gen zu dür­fen. Ob der­ar­ti­ge Klau­seln wirk­sam sind, sei an die­ser Stel­le dahin­ge­stellt. Fol­gen­den Fall hat­te nun der Bun­des­ge­richts­hof zu ent­schei­den (BGH, Urteil vom 04.06.2014 – Az. VIII ZR 289/13):

Mie­ter M. hat von Ver­mie­te­rin V. ein Haus gemie­tet. In die­sem Haus soll­ten in eini­gen Räu­men Rauch­mel­der ange­bracht wer­den. Dies­be­züg­lich war zwi­schen Mie­ter und Ver­mie­te­rin abge­spro­chen, dass die Ver­mie­te­rin die instal­lier­ten Rauch­mel­der inspi­zie­ren durf­te. Dies tat sie auch. Aller­dings beließ sie es nicht dabei, son­dern nahm die Gele­gen­heit zum Anlass, noch ein wenig in den übri­gen Räum­lich­kei­ten des Mie­ters her­um­zu­schnüf­feln nach dem Rech­ten zu sehen. Dies woll­te wie­der­um der Mie­ter nicht und for­der­te die Ver­mie­te­rin auf, dies zu unter­las­sen. Aller­dings lies sich Else Kling die Ver­mie­te­rin nicht davon abbrin­gen und räum­te sogar Gegen­stän­de von einer Fens­ter­bank ab, um den inne­ren Fens­ter­rah­men in Augen­schein neh­men zu kön­nen. Da sie kei­ner­lei Anstal­ten mach­te, der Auf­for­de­rung des Mie­ters nach­zu­kom­men und das Haus zu ver­las­sen, hob der Mie­ter die Ver­mie­te­rin hoch und setz­te sie kur­zer­hand vor die Tür.

Das woll­te wie­der­um die Ver­mie­te­rin nicht auf sich sit­zen las­sen und kün­dig­te dem Mie­ter wegen die­ses “tät­li­chen Angriffs” auf ihre Per­son post­wen­dend den Miet­ver­trag. Da sich der Mie­ter nicht anschick­te, das Haus zu räu­men, erhob die Ver­mie­te­rin Räu­mungs­kla­ge. Das Amts­ge­richt gab dem Mie­ter Recht. Das Land­ge­richt beur­teil­te den Fall in der Beru­fung anders und gab der Räu­mungs­kla­ge statt.

Der BGH gab nun dem Mie­ter Recht. Indem die Ver­mie­te­rin der Auf­for­de­rung des Mie­ters, das Haus zu ver­las­sen, nicht nach­kam, habe sie des­sen Haus­recht ver­letzt. Sie tra­ge des­halb zumin­dest eine Mit­schuld an dem nach­fol­gen­den Gesche­hen, die das Land­ge­richt rechts­feh­ler­haft nicht berück­sich­tigt habe. Ins­be­son­de­re im Hin­blick auf das vor­an­ge­gan­ge­ne  pflicht­wid­ri­ge Ver­hal­ten der Klä­ge­rin, stel­le das mit der Kün­di­gung bean­stan­de­te Ver­hal­ten des Mie­ters — selbst wenn er damit, wie das Land­ge­richt in der Beru­fung ange­nom­men hat, die Gren­zen erlaub­ter Not­wehr (gering­fü­gig) über­schrit­ten haben soll­te — jeden­falls kei­ne der­art gra­vie­ren­de Pflicht­ver­let­zung dar, dass der Klä­ge­rin des­halb die wei­te­re Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis nicht zuge­mu­tet wer­den könn­te. Auch von einer Ver­trags­ver­let­zung von einem Gewicht, das ein berech­tig­tes Inter­es­se der Ver­mie­te­rin an der Been­di­gung des Miet­ver­trags recht­fer­ti­ge, kön­ne unter die­sen Umstän­den nicht aus­ge­gan­gen wer­den.

4 thoughts on “Vermieter gepackt und kurzerhand vor die Tür gesetzt

  1. Viel­leicht ist das ein Lai­en­pro­blem, aber es fällt mir wirk­lich schwer, zu ver­ste­hen, wie irgend­ei­ne Instanz ande­rer Mei­nung sein konn­te.
    Wenn jemand uner­wünsch­ter­wei­se in mei­ner Wohn­nung ist und auf Auf­for­de­rung nicht geht, dann darf ich den­je­ni­gen nicht raus­tra­gen?
    Das scheint mir doch gera­de­zu die fleisch­ge­wor­de­ne Defi­ni­ti­on von “ange­mes­se­nen Mit­teln” sein.

    • Pascal Rosenberg

      @Thomas R.:
      Sie ver­men­gen hier unzu­läs­si­ger Wei­se Din­ge mit­ein­an­der. Das Haus­recht des Mie­ters hat auch das AG ja gar nicht kri­ti­siert. Das AG hat ledig­lich abge­wo­gen, ob auf­grund der beson­de­ren Fall­kon­stel­la­ti­on Mie­ter hat nicht irgend­wen, son­dern sei­nen Ver­mie­ter leicht tät­lich ange­gan­gen, um ihn vor die Tür zu set­zen, wei­ter­hin die Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses ermög­li­chen kann. Das AG hat gesagt, wenn der Mie­ter sei­nen Ver­mie­ter, selbst bei einem berech­tig­ten Inter­es­se, tät­lich angeht, und raus­tra­gen kann das je nach Art der Aus­übung ja durch­aus sein, dann muss das Miet­ver­hält­nis nicht fort­ge­führt wer­den. Der Mie­ter hät­te ja bspw. alter­na­tiv die Ver­mie­te­rin wegen Haus­frie­dens­bruch anzei­gen kön­nen und die Poli­zei ver­stän­di­gen, die dann die Dame hin­aus­bu­xiert.

      Dass der BGH nun sagt, eine sol­che leich­te Recht­ver­let­zung macht kei­nen Kün­di­gungs­grund, das ist rich­tig. Es geht aber um was ande­res in der gan­zen Sache. Die Ver­mie­te­rin hat sich ja gera­de nicht beklagt, dass sie raus­ge­setzt wor­den ist, sie hat sich viel­mehr beklagt, dass auf­grund der Art WIE sie raus­ge­setzt wur­de das Ver­trau­ens­ver­hält­nis so stark erschüt­tert ist, dass sie nicht mehr wei­ter mit dem Mie­ter agie­ren kann. Das ist was ande­res, als das was Sie sagen und als recht­mä­ßig erach­ten.

      Am Ende des Tages jedoch wird es für den Mie­ter trotz­dem kein guter Tag, denn dann wird die Ver­mie­te­rin nur dar­auf war­ten, dass sich irgend­wann ein Kün­di­gungs­grund ergibt. 😉

  2. Ich kann die­se Ansicht nicht tei­len. Er war im Recht oder im Unrecht. Mei­ner Mei­nung nach war der gerin­ge Gewalt­ein­satz abso­lut durch Not­wehr gedeckt: Abweh­rung eines aku­ten, andau­ern­den Ein­griffs in sei­ne Rech­te. Und ich sehe nicht, war­um es für die Ver­mie­te­rin unzu­mut­bar sein soll­te, dass er tut, wozu er das Recht hat.

    Den­ken Sie einen Schritt wei­ter: Der Ver­mie­ter über­fällt sei­nen Mie­ter mit vor­ge­hal­te­ner Waf­fe und wird über­wäl­tigt. Der Mie­ter wäre zwei­fel­los im Recht — aber könn­te der Ver­mie­ter nicht die glei­chen Argu­men­te anfüh­ren wie in die­sem Fall, dass es ihm, unab­hän­gig von sei­nem eige­nen Ver­schul­den, nicht zuzu­mu­ten sei, an jeman­den zu ver­mie­ten, der ihn über­wäl­tigt hat?

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